▲부동산 이미지.
(대한뉴스 김기준 기자)=부동산 시장의 혼란을 가중시키는 주범 중 하나로 '무자격 중개 행위'가 지목되고 있다. 특히 공인중개사의 업무를 돕는 역할에 그쳐야 할 '중개보조원'이 사실상 중개사 행세를 하며 계약을 주도하는 경우가 비일비재해 소비자의 혼란과 피해가 커지고 있다. 이에 따라 중개보조원의 업무 범위를 명확히 하고, 불법 행위 발생 시 중개사와 보조원 모두에게 강력한 법적 책임을 묻는 제도 개선이 시급하다는 목소리가 높다.
1. 중개보조원, 무엇을 하고 무엇을 하면 안 되나?
현행 공인중개사법상 중개보조원의 역할은 엄격히 제한되어 있지만, 현장에서는 이 경계가 무너진 지 오래다.
중개보조원의 업무 범위 가이드라인
할 수 있는 일 (단순 업무): 중개 대상물(매물)의 현장 안내, 일반 서무 및 경리 업무, 고객의 단순 문의 응대 및 일정 조율
해서는 안 되는 일 (절대 금지): 계약서 작성 및 설명, 권리 분석 및 중개 대상물 설명, '공인중개사'와 유사한 명칭을 사용하거나 대표인 것처럼 광고하는 행위
법적 근거의 핵심: 공인중개사법 제2조(정의)와 제15조(중개보조원)에 따라, 중개보조원은 중개업자에게 고용되어 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자일 뿐이다.
중개 행위(설명·협상·계약체결)는 절대 불가하며, 이를 위반하여 중개업을 할 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금(제49조)에 처해질 수 있다.
2. "누가 진짜 중개사인가?"… 깜깜이 중개가 낳은 비극
문제는 소비자가 현장에서 만나는 사람이 자격증이 있는 '개업 공인중개사'인지, 단순 '중개보조원'인지 구분하기 어렵다는 점이다. 명함에 '이사', '실장' 등의 직함을 파서 활동하거나, 계약서 작성 시에만 자격증을 대여한 공인중개사가 도장만 찍는 형식이 관행처럼 굳어져 있다.
이러한 불투명성은 최근 전세 사기 사건 등 대규모 부동산 피해의 온상이 되었다. 전문 지식이 부족하고 직업 윤리 의식이 결여된 일부 보조원들이 무리하게 계약을 성사시키는 과정에서 사고가 터지면, 그들은 잠적하고 명의만 빌려준 중개사는 "나는 몰랐다"며 발뺌하기 일쑤다. 이는 중개보조원의 행위는 고용한 개업 공인중개사의 행위로 본다는 '고용인 행위 책임' 조항에도 불구하고 책임 회피가 가능했던 솜방망이 처벌 시스템 때문이다.
3. 징계로는 부족하다… "자격 박탈 및 강력한 형사 처벌 필요"
전문가들과 피해자들은 현행 처벌 수위가 지나치게 낮다고 입을 모은다. 사고가 발생해도 영업 정지와 같은 행정 처분이나 가벼운 벌금형에 그치는 경우가 많아 '걸려도 그만'이라는 인식이 팽배하다는 것이다.
"중개 사고 발생 시, 관리 소홀의 책임이 있는 공인중개사는 즉각적인 '자격 박탈(원스트라이크 아웃)'을, 직접 불법 행위를 한 중개보조원에게는 피해액에 상응하는 '징벌적 손해배상'과 '형사 처벌'을 의무화해야 한다."
단순히 징계를 주는 수준을 넘어, 공인중개사와 중개보조원이 연대하여 무한 책임을 지도록 하는 강력한 법적 장치가 마련되어야 한다. 그래야만 공인중개사도 보조원 고용과 관리에 신중을 기할 것이며, 보조원 역시 자신의 행동에 대한 법적 무게를 깨닫게 될 것이다.
4. 정부와 지자체의 관리 감독 강화 및 교육 혁신
지금과 같은 방임 상태가 지속된다면 제2, 제3의 전세 사기 피해자는 계속해서 나올 수밖에 없다. 정부와 지자체는 뒷북 행정이 아닌 선제적인 관리 감독에 나서야 한다.
국회 및 정부에 요구하는 구체적 행동 강령 3가지
신원 확인 의무의 징벌적 강화: 소비자가 사무소에 들어서는 순간, 상담 직원이 자격증 소지자인지 보조원인지 명찰 착용 및 명확한 고지 의무를 위반할 시, 즉시 영업정지에 준하는 강력한 행정 처분 부과.
심화 교육 및 재교육 의무화: 현재의 형식적인 직무 교육을 넘어, 법률적 책임과 윤리 의식을 함양하는 심화 교육 및 2년 주기의 재교육을 의무화하고 미수료자에 대한 채용 금지 엄격 적용.
관리 감독 및 채용 제한 준수: 지자체는 중개사무소의 중개보조원 수 제한(공인중개사 1명당 5명 고용 가능) 준수 여부를 상시 불시 점검하고, 위반 시 공인중개사에 대한 가중 처벌 시행.
"국민의 전 재산을 지키기 위해, 중개 시장의 모호한 경계를 당장 걷어내야 한다. 단순 '솜방망이 징계'는 이제 끝! 불법 중개 행위에 대해 공인중개사와 보조원 모두에게 무한 책임을 묻는 '강력한 연대 책임 법제화'가 피해를 막을 유일한 해답이다. 지금 당장, 자격 없는 '사장님 행세'를 뿌리 뽑아야 한다!"
부동산은 국민의 전 재산이 걸린 중요한 자산이다. "몰라서 그랬다", "직원이 한 일이다"라는 변명이 통하지 않는, 투명하고 책임감 있는 중개 시장을 만들기 위한 입법부와 행정부의 결단이 필요한 시점이다.
(법령 원문 조항 참조)
중개보조원의 업무범위는 공인중개사법과 시행령·시행규칙에서 명확하게 제한하고 있다.
법령 원문 조항
1. 공인중개사법 제2조(정의)
중개보조원 정의를 규정하는 조항
법 조문
공인중개사법 제2조 제6호
“중개보조원”이란 중개업자에게 고용되어 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
➡ 즉, 중개행위는 할 수 없고 단순 보조만 가능하다는 의미.
2. 공인중개사법 제15조(중개보조원)
중개보조원의 지휘·감독 및 고용 제한을 규정.
법 조문
제15조 제1항
중개업자는 중개보조원을 고용하여 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하게 할 수 있다.
제15조 제3항
중개보조원은 중개업자의 지휘·감독을 받아야 한다.
➡ 중개행위(설명·협상·계약체결)는 절대 불가.
3. 공인중개사법 제19조(업무의 제한)
중개보조원이 하면 안 되는 일을 규정하는 핵심 조항
법 조문
제19조 제1항
누구든지 중개업을 하기 위해 다른 사람의 의뢰를 받아 중개를 업으로 하지 못한다.
➡ 중개보조원이 직접 중개행위를 하면 무자격 불법중개가 됨.
4. 공인중개사법 시행령 제12조(중개보조원의 업무)
중개보조원을 가장 직접적으로 규정하는 조항
법 조문(핵심)
제12조
중개보조원이 할 수 있는 업무는 다음 각 호의 업무로 한정한다.
중개대상물의 현장안내 등 단순한 안내업무
서류작성의 보조
광고·홍보업무 보조
자료수집 등 단순 보조업무
➡ 가격·조건설명·협상·계약서 작성은 명시적으로 불가
5. 공인중개사법 제49조(벌칙)
중개보조원이 중개행위를 하면 여기에 해당할 수 있다.
법 조문
제49조 제1항 제1호
제19조(업무의 제한)를 위반하여 중개업을 한 자는
3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
➡ 중개보조원이 가격설명·협상·계약 관련 설명을 하면 형사처벌 가능.
