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부동산

2일 주택시장 안정화 당정협의…투기지역 중복지정 및 다주택자 양도세 강화

다주택자, 관망․실수요자, 발 동동…정부, 집값 안정화 위해 추가카드 만지작

정부와 민주당은 2일 국회에서 열린 '주택시장 안정화 대책' 당정 협의를 개최하고, 서울 강남 4구, 세종시를 투기지역으로 중복 지정하고, 다주택자에 대한 양도세를 강화하기로 했으며, 분양권 전매를 제한하고 금융 규제도 강화하기로 했다. 이 자리에는 우원식 원내대표, 홍익표 정책위 수석부위원장, 조정식 국회 국토교통위원회 위원장 등과 김현미 국토교통부 장관, 고형권 기획재정부 1차관, 김용범 금융위원회 부위원장 등이 참석했다.


우원식 민주당 원내대표는 “집값 상승 원인이 다주택자 투기 수요에 있다고 보는 만큼 다주택자 투기 수요를 막는 핀셋 대책이 필요하다.”며, 부동산 시장 안정화를 위한 투기 근절을 한목소리로 강조하고, 앞으로 다주택자 등의 부동산 투기를 용납하지 않겠다고 경고했다.
 
김태년 정책위의장은 “다주택자 양도세 강화방안을 마련했고, 서울의 강남 4구, 세종시에 대해선 투기지역으로 중복 지정하기로 했다.”며, "투기과열 지역도 지정하고, 투기지역으로 중복 지정되는 지역이 있다"고 밝혔다. 즉, 강남4구와 세종시 이외의 투기지역도 중복 지정할 수 있다는 것을 시사했다. 또 “공공분양 공적 임대주택의 공급을 확대하고, 청약제도를 실수요자 중심으로 운영하도록 할 것"이라며 "분양권 전매를 제한하고 금융 규제도 강화할 것"이라고 밝혔다.


이를 위해 시세차익 목적을 차단하기 위한 매우 강력하고 우선적인 조치를 할 것이라며 이번 대책은 세제, 금융, 적정수준의 주택공급, 주택시장 불법행위 등 다양한 수단을 망라했다.”고 말했다. 또, “양도소득세, 정비사업 규제정비, 주택시장 불법행위 처벌 강화 등 법률 개정사항이 다수 포함됐다.”며, “민주당은 여당으로 국회 입법 지원을 함께할 것을 약속한다.”고 밝혔다.


김현미 국토교통부 장관도 “정부는 주택시장 과열을 완화하고 실수요 중심으로 주택 시장 관리를 위한 종합 대책을 마련할 것”이라며 “이번 대책의 기본 방향은 세재·금융·청약 제도 개선을 통해 투자 목적 다주택 구입요인을 억제하면서 다주택자의 임대주택 등록을 활성화해 사회적 책임을 담당하게 하는 데 있다.”고 전했다.또 “내 집 마련이 절실한 실수요자의 내 집 마련 확대를 위해 청약제도를 개선하고 주택시장 안정과 서민 실수요자를 위한 주택공급 확충을 (대책에) 주된 내용으로 담았다.”고 강조했다.



정부․금융권 전방위 압박 후 추가카드 만지작
정부가 다주택자 금융규제 강화를 예고하자 금융감독원은 곧장 은행권에 주택담보인정비율 LTV와 총부채상환비율 DTI의 바뀐 규제안을 내려보냈다. 조정대상지역과 수도권에서 주택담보대출이 1건 이상 있는 다주택자는 추가대출시 LTV와 DTI를 10%P씩 강화한다. 조정대상지역에서 다주택자의 LTV는 50%, DTI는 40%로. 그 이외 지역에서는 LTV가 60%, 수도권 DTI가 50%로 내려간다. 시중은행들도 다주택자 돈줄 조이기에 동참했다. KB국민은행은 투기지역이나 투기과열지구에 주택담보대출을 신청하면 ‘기존 주택 2년 내 처분조건’으로 승인하라는 지침을 마련했다. 투기지역 등에서 대출이 딸린 아파트를 사 주택담보대출이 2건이 되는 경우도 2년 내에 집을 팔게 하는 조건을 달았다. 신한․KEB하나·우리은행도 비슷한 특약들을 만들었다.


문제는 보유세 강화다. 다주택자들이 매도를 하지 않은 이상 양도세 강화에 따른 영향권에서 한 발짝 떨어져 있다. 정부가 보유세 강화 카드를 꺼낸다면 시장 분위기는 즉시 변화할 수 있다. 집값 조정에 따른 갭투자자 고민도 늘어날 수 있다. 강남 집값 하락이 서울 전체로 확산될 수 있다. 갭투자자들이 한번에 무너질 수 있는 가능성은 충분하다. 강북권 일부 도시정비사업이 추진 중인 지역에선 위기감이 나타나고 있다. 전세가율이 높지 않은 상황에서 대출도 쉽지 않아 매수세가 줄어들고 있다.


매물이 많이 나오지 않으면 다음 단계는 자연스럽게 보유세 인상으로 이어질 전망이다. 보유세를 올려야 하는 결론에 도달한다면 정부 여당은 세율 인상보다는 과표 조정을 통해 보유세를 올리는 방안을 채택할 것으로 보인다. 또 과세표준을 결정할 때 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하게 돼 있는데, 현재 주택 재산세의 공정 가액비율은 60%, 종부세의 경우 80%로 돼 있다. 여기서 공정시장가액비율을 20%포인트씩만 올려도 주택 보유세 부담은 크게 늘어난다. 하지만 재산세를 올릴 경우 조세 저항에 따른 정치적 부담이 크다. 때문에 1주택자보다는 다주택자와 고가주택자를 대상으로 재산세의 공정시장가액 비율은 그대로 두고, 종부세의 공정시장 가액 비율만 인상할 가능성도 있다.


분양가 상한제도 부동산 시장을 안정시킬 또 하나의 카드다. 특히, 분양가상한제 폐지 이후 평당 4000만원 이상이던 강남권의 분양가 조정효과가 예상된다. 분양가상한제 폐지 후 강남권을 중심으로 분양가 인상은 인근지역으로 번졌다. 분양가에서 건축비는 분양가상한제 폐지 이후 2배 이상 뛰었다. 그러나 다시 분양가상한제를 도입하면 국가가 정한 기본형 건축비를 기준으로 분양가를 책정하기 때문에 건축비를 임의로 올리는 방식으로 분양가를 인상하기 어려워진다. 분양가상한제 적용 단지는 지방자치단체의 분양가심사위원회의 심의를 받아 분양가를 책정해야 한다. 국토교통부는 9월 주택법 시행령 개정으로 부동산 과열 양상지역에는 민간택지에도 분양가상한제를 본격 도입할 계획이다.


다주택자나 강남 재아파트 보유자에 대한 세무조사도 집값 상승세를 잡을 카드 중 하나다. 국세청은 부동산 다주택자에 대한 조사를 예고했다. 3주택 이상 소유자 중 강남 재건축아파트를 한 가구 이상 보유하고 있는 경우와 미성년자가 고가 주택을 거래한 경우가 우선적으로 검토되고 있다. 국세청은 이들 대상자의 자금 출처와 편법 여부를 집중적으로 조사한다는 방침이다. 분양권 불법 거래나 양도소득세 탈루 등에 대해서도 강도 높은 조사가 이뤄질 전망이다.


또한, 금리인상 카드가 현실화될 가능성도 있다. 한은은 14개월째 기준금리를 동결 중이다. 금리인상이 단행되면 파급력이 상당할 것으로 보인다. 8․2 대책에 기존 대출자의 이자 상환 부담이 가중된다. 한은은 8월 금융통화위원회 통화정책회의에서 기준금리를 결정한다. 한은은 당분간 금리를 올리지 않을 것으로 예상되지만, 금리 결정의 변화가가 생길 수도 있다. 실제로 새 정부는 부동산 시장을 더 이상 경기부양 수단으로 보지 않는다. 여기에 정부가 내년 4월 1일부터 양도세 중과와 함께 장기보유특별공제를 인정하지 않는다고 밝혔다. 기존에는 다주택자라도 10년 이상 보유하면 양도차익의 30%를 공제해 줬다. 또한, 1가구 1주택자에 대해서도 장기보유특별공제의 상한액을 두는 방안도 있다. 현재는 1가구 1주택자에 대해서는 10년 이상 보유시 양도차익의 80%를 공제해 준다.



거래절벽 현실화 vs 보유세 강화 전까지 안 팔아
8․2 부동산 대책 시행 이후  다주택자들은 일단 지켜보자는 분위기고, 실수요자들은 대출규제 강화로 집을 사기가 더 어려워지는 등 ‘거래절벽’이 현실화되고 있다. 9일 8․2 대책 시행 직전 일주일간 전국 아파트 거래량은 3601건에서 시행 이후 일주일 동안 992건으로 크게 줄었다. 특히, 서울은 아파트 거래량이 1124건에서 113건으로 급감한 것으로 조사됐다. 다만, 추후 신고된 거래가 더해지면 수치가 달라질 수 있다. 세종시 역시 대책 발표 전후 일주일간 아파트 거래가 84건에서 17건으로 감소했다. 과천은 16건에서 1건으로 줄었다. 부산은 대책 발표 전후로 아파트 거래량이 126건에서 56건으로 줄어드는 등 상대적으로 거래량 감소가 덜했다.


분양권 거래도 눈에 띄게 감소했다. 8․2 대책 발표 전후 일주일간 전국 분양권 거래는 2042건에서 846건으로 줄어들었다. 서울은 같은 기간 141건에서 16건으로 급감했다. 세종시도 64건에서 25건으로 분양권 거래가 줄었다. 오피스텔 거래량도 감소세를 보이고 있다. 전국 오피스텔 거래량은 8․2 대책 발표 직전 일주일간 247건에서 이후 일주일간 81건으로 줄었다. 서울의 경우 84건에서 32건으로 감소했다.


정부가 고강도 규제를 내놓으면서 갭투자자들에겐 위기감이 고조됐다. 하지만 보유세 강화가 빠져 갭투자자들은 안도하는 분위기다. 내년 4월까지 시간이 있어 일단 관망하며 대응하겠다는 분위기다. 지난 4일 김현미 국토교통부 장관은 “세를 끼고 집을 사고, 또 대출을 끼고 집을 사는 것은 집을 거주하는 공간으로 보는 것이 아니라 투기수단으로 보는 신종수법”이라고 지적하며, 갭투자자에게 강력한 경고의 메시지를 전달했다. 정부는 내년 4월부터 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역내 양도시 양도소득세 비율을 강화한다. 투기과열지구 다주택자에겐 LTV·DTI 비율도 30%로 대폭 한도를 낮춘다.


시장에서도 이번 8․2부동산 대책이 나온 직후 반응했다. 갭투자를 원하는 문의는 사라졌고, 매도시기를 묻는 투자자들의 전화가 상당했다. 성북구는 서울에서도 전세가율이 높다. 7월 기준 성북구 전세가율은 83.33%로 서울에서 가장 높은 수치다. 다만 처음 대책 발표 초기 혼란스럽던 분위기는 차츰 회복하고 있었다. 투자자들은 양도세 부담 대신 월세 수익을 챙기겠다는 의도로 풀이된다. 또 가족 명의로 투자자도 상당해 이번 대책에 큰 부담을 느끼지 않고 있다.


규제 전 대출 급증
8․2 부동산 대책으로 강화된 대출 규제를 적용하기 전에 수요가 몰리면서 은행 가계대출이 늘어났다. 7월 중 은행 가계대출(정책모기지론 포함) 잔액은 737조 7천억원으로 전월대비 6조 7천억원 늘어났다. 이는 8·2부동산 대책을 앞두고 미리 대출을 받으려는 수요가 몰린 것으로 풀이된다. 7월 주택담보대출 잔액은 554조 6천억원으로 한 달 간 4조 8천억원 증가했다. 지난 6월에 비해 확대된 것이다. 최근 서울아파트 매매거래량은 5월 1만 가구에서 7월 1만 5천 가구로 늘어나는 등 증가세를 보이고 있다.


7월 기타대출 잔액도 182조 2천억원으로 전월대비 1조 9천억원 증가했다. 6월보다 증가폭이 확대된 것이다. 7월 은행 기업대출은 7조 1천억원 늘어난 771조원으로 집계됐다. 분기말 일시상환된 차입금의 재취급 등으로 한달만에 증가로 전환됐다. 이 가운데 개인사업자 대출은 한달간 3조 1천억원 급증했다. 이는 2015년 7월 이후 2년만에 최대 증가폭이다. 주택 임대사업자들 위주로 대출 수요가 증가한 것으로 풀이된다. 회사채 순발행 규모는 전월대비 9천억원 감소했다.



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