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부동산

잠실 주공5단지 50층 재건축안 사실상 통과…최고 층수 ‘35층 제한’ 규제 뚫어


최고 높이 50층, 전체 6400여 가구의 대단지로 관심을 모았던 서울 송파구 잠실주공5단지 재건축사업이 사실상 통과됐다. 이에 따라 이 아파트 단지는 강남 한강변 50층 재건축의 첫 주인공이 됐다. 이에 따라 다른 재건축 아파트 단지의 향배에도 관심이 쏠리고 있다. 50층은 그간 초고층 아파트를 상징하는 층수로 한강변 재건축 단지들의 숙원이었다. 박원순 서울시장은 취임 이후 2013년 수립한 ‘2030 서울플랜(도시기본계획)’의 서울시 스카이라인 관리 원칙과 한강변 관리기본계획에서 제3종 일반주거지역의 최고 층수를 35층 이하로 제한하면서 서울 재건축 희망 아파트들이 앞다퉈 초고층을 올리려 도전했다가 35층의 벽을 넘지 못했다.


7일 서울시는 전날 오후 열린 제16차 도시계획위원회(도계위)에서 ‘잠실주공5단지 주택재건축 정비계획안’을 수권소위원회로 넘겼다고 밝혔다. 수권소위는 단지 내부 교통처리계획 등만 보완한 뒤 재건축안을 통과시키므로 사실상 재건축이 승인된 것이다. 서울시는 ‘3종 일반주거지역’의 주거용 건물 높이를 35층 이하로 제한하고 있어 서초구 반포․잠원동 일대 한강변 단지들의 층수가 모두 최고 35층 이하로 결정됐고, 서초구 반포 주공1단지는 애초 45층 높이로 재건축을 계획했다가 서울시 심의에 부딪혀 35층으로 낮췄다. 송파구 신천동 미성․크로바, 진주아파트 등도 최고 층수를 35층으로 정해졌다. 이 때문에 잠실주공5단지는 지금까지 시와 지속적으로 아파트의 층수를 놓고 갈등을 빚어 왔다.


잠실 주공5단지에 50층 건축이 허용된 것은 한강변 단지 가운데서는 이례적인 것이다. 잠실 주공5단지가 최고 50층 높이의 재건축이 가능해진 것은 3종 주거지역에 주거복합시설을 지을 경우 50층 건립을 허용하고 있고, ‘7대 광역중심(용산, 청량리․왕십리, 창동․상계, 상암․수색, 마곡, 가산․대림, 잠실)’에 해당했기 때문이다. 광역중심이란 단순히 주거지 역할을 뛰어넘어 문화, 업무, 전시 등 도심 기능까지 확보한 지역을 일컫는다. 서울시는 잠실을 비롯한 광역중심지들이 재건축 단지 중 일반주거지역의 일부 구역을 상업적 성격이 강한 ‘준주거지역’으로 변경하고, 최고 50층까지 세울 수 있도록 했다. 잠실 주공5단지는 지난 2월 최고 50층 6500여 가구를 짓겠다는 재건축 계획을 서울시에 냈다가 반려된 뒤 용도지역 변경을 통한 초고층 재건축을 추진했다.


이에 잠실주공5단지 재건축조합은 단지 면적(35만8077㎡) 중 잠실역과 닿아 있는 약 6만㎡를 일부 준주거지역으로 변경하되, 준주거지역 건축 연면적의 약 35%를 호텔, 컨벤션, 업무 등 비주거 용도로 계획하는 등 광역중심 기능을 모두 수용했다. 광역중심 기능 도입을 전제로 잠실역 사거리 인근 부지를 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향해 최고 50층짜리 주상복합오피스 등 초고층 건물 3개동을 건설하는 내용의 재건축 계획을 5월 말 서울시에 제출했다.


이곳에는 오피스 1개동 등 총 4개동이 50층으로 건립된다. 여기에 일반 한강변 재건축단지보다 높은 규모인 전체 부지면적 대비 16.5%를 공원, 학교 등 이외에 한강명소화를 위한 문화시설 도입, 단지내부 도시계획도로 등으로 차별성 있게 계획했다. 시는 또한 임대주택의 비율을 높인 점도 인정했다. 재건축조합은 소형임대주택 계획 관련, 공급계획을 제시하지 않았던 당초 계획안을 크게 개선하여 여타의 한강변 재건축단지와 비교할 때도 상당한 규모인 전체 물량 6401가구 가운데 602가구를 소형 임대주택으로 계획해 ‘공공 기여확대’라는 기존의 원칙도 지켜냈다. 나머지 3종 일반주거지역 내 아파트 단지는 서울시의 가이드라인에 맞춰 35층 이하로 재건축한다.


다만, 공공시설은 규모 등에 대해서만 합의되었고, 세부적인 용도, 디자인, 배치, 등에 대해서는 추가 논의키로 하였으며, 잠실주공5단지의 입지를 고려한 도시경쟁력 제고 차원에서 명품 아파트단지로 건설키 위해 건축계획, 공공시설 등에 대한 세부적인 내용과 관련하여 국제현상설계 지침이 수권소위원회를 통해 검토·보완될 필요가 있다는 위원 다수의 의견이 모아져 보류하는 것으로 결정됐다.


국제현상공모는 그간 정비계획(안)의 조정 과정에서 서울을 대표하는 아파트단지 조성을 위해 주민과 합의된 사항으로, 이를 통해 정비계획 결정 이후 절차인 건축심의 등 기간이 단축될 것으로 기대하며, 향후 수권소위원회에서 잠실5단지의 입지적 중요성을 고려하여 잠실역 일대의 대표적인 경관 창출이 가능하도록 국제현상설계 지침 마련을 통해 창의적이고 특화된 건축계획 및 상징적인 가로경관 조성을 유도하고, 단지내부 교통처리계획 및 대상지 일대 가로활성화 및 보행네트워크 관련 세부적인 사항의 조정 등을 거쳐 최종 정비계획(안)을 결정할 것이라고 서울시는 밝혔다.


반면, 대치동 은마아파트와 압구정 현대아파트 등은 형평성에 어긋난다며 불만을 토로하고 있다. 대치동 은마아파트의 경우 최고 49층 높이의 재건축을 추진 중이나, 서울시는 이례적으로 심의조차 하지 않고 반려했다. 은마아파트 조합은 14층 높이 4424가구의 아파트를 철거해 최고 49층 6천여가구로 재건축하겠다는 입장이다. 그러나 서울시는 광역중심지의 입지에 있지 않아 초고층 재건축을 허용할 수 없다고 밝혔다. 차량․보행통로 개설과 공공 기여 계획도 부족하다며, 35층 이하의 재건축만 허용하겠다는 입장이다.


은마아파트 재건축 추진위원회는 49층 재건축 추진을 사실상 원점에서 재검토하기로 했다. 추진위원회는 지난 6일 49층 높이와 준주거 종상향을 계속해서 추진할지, 서울시의 35층을 수용할지 여부를 결정하는 주민 설명회(또는 주민총회)를 개최할 예정이다. 압구정 현대아파트는 지구단위계획 단계부터 사업이 멈춘 상태다. 서울시는 지난해 10월 압구정 재건축 24개 단지를 6개로 묶어 개발하는 ‘압구정 아파트지구 지구단위계획 구역 지정 및 지구단위계획안’을 만들었으나, 도시계획 심의에 올리지 않고 재검토중이다. 압구정 현대아파트는 최대 45층 높이 재건축을 추진하자는 주민 의견과 '35층 제한'을 받아들이자는 의견이 맞선 상황이다.



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