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부동산

정부, 대출보증·보증비율↓신DTI 도입…연체금리↓ 채권소각·임대주택 공급확대



24일 정부는 내년 1월부터 아파트 중도금대출 보증 한도와 보증비율을 함께 낮추고 신DTI(총부채상환비율)도 도입하는 내용을 담은‘가계부채 종합대책’을 발표했다. 우선 아파트 중도금 대출의 보증요건을 강화하고 보증비율을 축소하기로 했다. 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증한도를 내년 1월부터 수도권, 광역시, 세종시는 기존 6억원에서 5억원으로 낮춘다.


이외의 지역은 3억원을 유지하기로 했다. 보증한도가 5억원으로 낮아지면 보증 대상이 될 수 있는 주택의 가격은 9억원에서 약 8억 3000만원(중도금이 분양가의 60%인 경우)으로 낮아진다. 건설사들은 과거 자체 보증을 설 때보다 금리, 부채비율에서 이득을 얻었다.
 
또한, HUG와 주택금융공사의 보증비율도 90%에서 80%로 낮춘다. 보증비율이 10%포인트 축소된 것에 대해 건설사들은 부담스럽다는 반응이다. 신DT와 DSR(총부채 원리금상환비율)도 도입된다. 내년 1월부터 적용되는 신DTI에는 주택담보대출을 2건 이상 받을 경우 기존 대출의 원리금이 모두 상환액으로 잡힌다. 기존에는 이자만 상환액으로 잡혔다.


이 같은 다주택자의 2번째 주택담보대출부터는 만기가 15년으로 제한된다. 여기에 총체적 상환능력비율(DSR)이 병행된다. DSR를 따져 대출심사를 깐깐하게 하겠다는 취지다. 전면 도입시기는 2019년에서 내년 하반기로 당겨졌다. 지난 부동산 대책에서 투기지역과 투기과열지구 등에 LTV와 DTI를 40%로 일괄 하향조정하고, 내년부터는 신DTI와 DSR를 통해 자금공급을 더 조인다는 계획이다.
 
신DTI는 신규 대출분부터 적용된다. 단순 만기연장은 신DTI를 적용하지 않는다. 또일시적 2주담대의 경우 즉시 처분시에는 부채산정시 기존 주담대 이자상환액만 반영하고, 2년 안에 처분하면 두 번째 주담대의 만기제한을 적용 하지 않는다. DSR은 전 금융권의 여신관리지표로 단계적으로 정착시키기로 하고, 내년 1월부터 금융회사 자체활용 방안을 마련해 시범운용 하기로 했다.


이번에 정부가 내놓은 신DTI를 적용하면 다주택자가 대출받을 수 있는 한도가 대폭 줄어들게 된다. 이를 적용할 경우 기존에 2억원의 대출(20년 분할상환, 금리 3.0%)이 있는 연봉 6천만원인 사람이 서울에서 또 집을 사면서 주택담보대출을 받을 때 지금은 1억 8천만원(만기 20년, 금리 3.0%)까지 빌릴 수 있지만, 앞으로는 5500만원까지만 대출받을 수 있다.
 
신혼부부 특화 대출 상품이 출시되고, 공적임대주택이 확대 공급된다. 국토부는 버팀목 대출과 디딤돌 대출 내에 신혼부부 특화상품을 신설한다. 버팀목 대출 신혼부부 특화상품은 대출한도를 최대 3천만원까지 올리고, 우대금리도 최대 0.3%포인트까지 추가로 부여하는 방안이 검토되고 있다.


현재 신혼부부 버팀목 대출의 우대금리는 0.7% 포인트이며, 대출한도는 수도권은 1억 4천만원, 지방은 1억원이다. 우대금리 0.3% 포인트가 추가되면 신혼부부 우대금리는1.0%까지 오르게 된다. 디딤돌대출은 아직 구체적인 방안이 나오지 않았다. 다만, 우대금리를 소폭 추가하는 방안이 검토된다. 현재 디딤돌 대출 우대금리는 0.2%이며, 한도는 2억원이다.
 
국토부는 2022년까지 신혼부부 20만호, 청년층 30만실 등 주거 취약계층에 대한 임대주택을 차질 없이 공급하고 주거급여도 확대할 방침이다. 하우스 푸어의 집을 매입한 뒤 바로 재임대하는 세일즈 앤 리스백 리츠가 내년에 도입 된다. 주택도시기금과 한국토지주택공사(LH), 은행 등이 이 리츠를 출자해 설립하고서 하우스 푸어의 주택을 매입 하면 집주인은 그 주택에 임차인으로 들어가 살게 된다.


국토부는 내년에 1천호 가량을 세일즈 앤 리스백 리츠로 매입하는 방안을 검토하고 있다. 전체 주택 중 공적 임대의 비율을 2022년까지 9% 이상으로 올리는 방안도 추진된다. 이를 위해 매년 공공임대 13만호와 공공지원 주택 4만호를 공급할 방침이다.
 
정부는 상환능력별로 맞춤형 지원방안을 세우기로 했다. 빚을 잘 갚고 있는 가구가 계속해서 빚을 잘 갚을 수 있도록 과도한 대출금리 인상 자제를 유도하기로 했다. 상환이 어려워지는 상황을 대비한 대책도 내놨다. 내년부터는 빚 상환이 어려워지면 최대 3년 동안 원금상환을 유예할수 있도록 지원하기로 했다.


법정 최고금리를 27.9%에서 24%로 낮추고, 11월 중 정책서민 금융 보완대책을 마련하기로 했다. 이 밖에 중금리 사잇돌대출 공급규모를 2조 1500억원으로 늘리고 추가로 3조원까지 확대하는 방안을 검토하기로 했다. 채무자의 상환책임 범위를 담보주택의 가격 이내로 한정하는 책임한정형 주택담보대출을 일반대출로 확대하기로 했다.
 
연체가 생길 경우 부담을 덜어주는 방안도 마련했다. 지금은 대출자가 연체하면 금융회사들은 통상 대출금리의 6 ∼9% 정도의 금리를 더해 연체금리를 물리고 있는데, 이를 3∼5% 수준으로 낮추도록 유도한다. 또 내년부터는 주택담보대출을 연체했을 때 신용회복위원회에 담보권실행 유예를 신청하면 최대 1년까지 금융회사가 담보권 실행을 유예하도록 지원하기로 했다.


다만, 대상자는 6억원 이하 1주택 소유자 중 부부합산 소득이 7천만원 이하이고 차주가 직접 거주하고 있는 주택일 경우로 한정하는 방안을 논의 중이다. 신용회복지원 프로그램도 강화한다. 채무자의 이자 부담을 지금보다 줄여주고, 채무조정시 원금감면 우대혜택을 받는 취약계층에 청년 가장과 미성년자도 포함하기로 했다.
 
또한, 공공기관이 보유한 상각채권을 매각해 채무조정을 하기로 했다. 채무조정 졸업자를 위한 전용 사잇돌대출을 공급하기로 했다. 국민 행복기금채권 중 소액·장기연체채권에 대한 적극적인 정리방안을 마련하고, 소액·장기연체채권도 매입하는 방안을 마련하기로 했다. 민간이 보유한 채권도 매입하고, 재기를 지원하기로 했다.


취약계층은 신용회복위원회의 개인회생·파산신청 비용을 지원하고, 개인회생·파산시 채무자 비용 경감과 소요시간 단축을 위해 신청서 간소화와 관계기관 정보 연계시스템을 구축하기로 했다. 이 밖에도 금융복지 상담센터를 전국으로 확대하고, 서민금융통합지원센터도 올해 안에 39개소에서 42개소로 늘리기로 했다. 주요금융기관의 전국 지점에 서민금융 상담반을 운영하고, 한국은행과 금감원 등도 별도의 서민금융 상담창구를 운영하기로 했다.



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