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부동산

투기 겨냥 다주택자 돈줄 묶는 새DTI 도입…新DTI·양도세·보유세 3단계 압박 시동


2018년 새해 초부터 서울의 부동산 가격이 큰 폭으로 상승하면서 정부는 새 총부채상환비율(DTI) 도입, 양도세 중과세, 보유세 강화 등을 순차적으로 시행해 다주택자와 투기세력에 대응한다는 입장이다. 정부는 일단 투기 자금을 차단하기 위해 새로운 DTI를 도입한다. 새 DTI는 기존 DTI와 비교하면 기존 주택담보대출의 원금까지 연간 원리금 상환 부담을 산정할 때 반영하므로 다주택자의 투기성 자금 조달을 차단하는 효과가 있을 것으로 기대된다.



주택담보대출자, 추가대출 사실상 불가능
금융위원회와 금융감독원은 새 DTI 시행시점을 1월 말로 잡고 행정절차에 들어감에 따라 새로운 DTI가 1월 31일부터 적용될 예정이다. 금융당국은 새 DTI 도입을 위한 5개 금융업 감독규정 규정개정안을 예고 중이다. 시중은행들은 전산시스템 조정 작업을 진행하면서 실무적인 준비를 서두르고 있다. 새 DTI는 대출자가 보유한 부채를 지금보다 포괄적으로 반영한다. 새 DTI는 기존 주택대출과 앞으로 주택대출의 원리금을 함께 보기 때문에 주택담보대출을 한 건 받으면 주택담보대출 보유자가 추가대출을 받기는 사실상 불가능해진다.


대출자 소득도 까다롭게 들여다보며 다주택자가 두번째 주택대출을 받을 때부터는 만기를 15년으로 제한된다. 최근 소득분은 2년으로 강화하고, 인정소득, 신고소득은 일정 비율을 차감된다. 단, 장래소득이 늘어나면 최대 10% 소득을 증액 산정한다. 청년층이나 신혼부부는 최근 2년간 소득확인 적용조항에서 예외로 한다. 금감원이 지난해 신DTI 도입시 누적효과를 추정한 결과, 1인당 평균대출금액은 1억 3398만원이었지만, 대출가능금액은 9060만원으로 줄어들었다.



4월 양도세율 인상 후 상반기 보유세 개편
4월부터는 다주택자가 전국 40여곳의 조정대상지역의 집을 매매할 때 최대 62%의 양도세를 내야 한다. 새 DTI가 간접적인 규제라면 양도세 중과세는 보다 직접적인 규제방식이다. 현재는 6∼42%의 기본세율이 적용되지만, 양도세 중과세시 16∼62%가 적용된다. 앞서 정부는 '2018년 4월까지 투기세력에 경고의 메시지를 던졌으며, 첫 조치가 양도세 중과세라는 점이다.


세 번째 카드는 다주택자를 겨냥한 보유세다. 아직 구체적인 윤곽이 드러나지 않았지만, 2주택 이상 보유자에 대한 과세를 강화하거나 3주택 이상 보유자를 대상으로 보유세를 높일 것으로 예상된다. 하지만 정부의 3단계 압박방안에도 일부 부동산 시장은 불안한 조짐을 보이고 있다. 특히 강남구의 아파트 매매가는 1월 첫주 상승률 0.78%를 기록하며 서울의 부동산 가격 상승을 이끌고 있다. 시장에서는 공급이 제한된 가운데 수요가 줄지 않아 집값이 더 오를 것으로 기대하고 있다.





불법행위 등 2만 4천여건 행정조치
국토교통부는 상시모니터링 및 현장단속을 지속하면서 자금조달계획 등 집중조사, 신규분양주택 조사 등을 실시한 결과, 허위신고 등 167건에 대해 과태료를 부과하고, 편법증여 등 의심 141건 국세청 통보, 불법전매 등 의심 1136건 경찰청 통보 등 총 24365건 72407명에 대해 조치를 하였다고 밝혔다. 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 매매거래시 자금조달 및 입주계획서 제출이 의무화됨에 따라 관계기관 합동 부동산거래조사팀을 구성해 실거래 신고서류를 집중조사했다.


조사는 집값상승 지역을 대상으로 부동산거래신고시스템에 신고된 9억 이상 고가주택, 30세 미만 저연령, 단기·다수 거래건 등을 집중조사해 허위신고 등이 의심되는 1191건(4,058명)에 대해 소명자료를 제출토록 했다. 이번 조사에서는 자금조달계획서를 활용하여 거래대금 증빙자료와 더불어 소명자료를 제출토록 하였으며, 소명내용이 불충분하거나 허위신고, 불법전매, 편법증여, 공인중개사법 위반 등이 의심되는 건에 대해서는 추가소명 절차를 진행했고, 출석조사도 실시했다.



과태료, 국세청 통보, 행정지도 등
조사결과 허위신고 등으로 판명된 167건에 대해서는 과태료를 부과했고, 편법증여 및 양도세 탈루 혐의가 짙은 141건에 대해서는 국세청에 통보했으며, 기타 60건에 대해서는 행정지도를 하는 등 총 368건에 대해 행정조치를 했다. 상시모니터링 결과, 8.2대책 이후 전국에서 총 22852건의 업․다운계약 등 의심 건을 지자체에 통보, 정밀조사를 실시토록 조치했다. 특히, 다운계약 등으로 양도세 탈루 등의 혐의가 높다고 판단되는 809건에 대하여는 국세청에 별도 통보 조치했다.



불법전매, 위장전입 등 점검
또한, 수도권 택지개발지구 및 신규 분양주택건설 사업자에 대하여 경찰청과 긴밀한 협조하에 불법행위를 조사해 불법전매, 위장전입 등을 통해 공급질서 교란행위가 의심되는 1,136여건(1,136명)을 적발하여 경찰청에 수사의뢰 및 통보하였다. 현장 합동점검반은 2차례에 걸쳐 21개 지역 분양현장, 정부추진사업 현장 등을 대상으로 부동산 현장 점검 및 계도활동을 시행했다. 점검 중 적발된 공인중개사법 위반사항(2건)에 대해서는 행정조치 하고, 경미한 사항은 시정조치(7건) 했다.
 
국토부는 부동산 시장이 안정화될 때까지 부동산 불법행위 점검 및 조사를 지속해 나갈 계획이며, 자금조달계획서 제출 의무화, 부동산 관련 특별사법경찰 도입 등으로 단속의 실효성이 높아진 만큼 광범위하고 엄정한 법 집행을 통해 부동산시장 거래질서를 확립해 나갈 것이라고 밝혔다. 특히, 사법경찰 지정절차가 완료되면, 부동산 시장 불법행위와 관련 긴급체포, 영장집행, 사건송치 등이 가능해진다며, 향후 부동산불법행위 단속 및 조사의 실효성이 상당 수준 높아질 것이라고 밝혔다.



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