국토교통부가 일부 아파트단지들이 재건축 절차를 서두르고 있는 상황에서 행정예고 종료 사흘만에 신속히 강화된 재건축 안전진단 기준을 5일부터 시행한다고 밝혔다. 다만, 아파트의 주차공간이 현저히 부족하거나 주거환경이 열악한 아파트 단지에 대해서는 재건축 가능성을 다소 높여주는 보완책을 추진하기로 했다. 국토부는 구조안전성 가중치를 높이는 내용으로 개정된 새로운 재건축 안전진단 기준을 발표했다. 행정예고가 끝나자마자 접수된 의견 검토를 마무리하고 시행에 들어갔다.

 
앞으로 재건축 까다로워진다
 
국토부는 재건축 여부 판정시 구조안전성은 20%에서 50%로 올리는 대신 주거환경은 40%에서 15%로 내리겠다고 행정예고 했다. 재건축 안전진단 결과 100점 만점에 30점 이하이면 재건축, 30~55점은 조건부 재건축, 55점 초과는 유지보수(재건축 불가) 판정이 내려진다. 지금까지는 구조 안전성에 큰 문제가 없어도 주거환경이 좋지 않으면 재건축을 할 수 있었는데, 앞으로는 재건축이 쉽지 않다. 이날까지 안전진단 용역계약이 마무리되지 않은 곳들은 강화된 기준이 적용된다.

 
주차 및 소방활동 등 주거환경 우선 강화
 
국토부는 주차와 소방여건이 열악한 곳은 애초보다 재건축 가능성을 높였다는 입장이지만, 실제 재건축을 추진할 수 있는 단지는 줄어들 가능성이 크다. 주거환경 항목은 9 개로 다양하게 구성되는데, 이 중 가구당 주차대수는 기존 17.5%에서 25%로, 소방활동의 용이성은 20%에서 25%로 높아지는 등 현행 37.5%에서 50%까지 확대된다. 가구당 주차 대수 최하 등급기준은 현행 규정의 40% 미만에서 현행 규정의 60% 미만으로 완화한다.

 
국토부, 재건축 가능 판정받을 수 있다?
 
국토부는 재건축 안전진단 기준 개선방안을 발표하면서 구조안전성이 높아도 주거환경이 열악해 주거환경 평가에서 E 등급을 받으면 구조안전성 등 다른 평가 없이 바로 재건축할 수 있도록 했다. 안전진단 총점을 100점 중 주거환경분야는 15점에 그친다. 주거환경분야에서 E등급을 받으려면 9개 항목을 합쳐 15점 만점에 3점 이하의 평가를 받아야 한다. 구조안전성 평가에서 점수가 많이 나와도 주거환경 점수가 매우 낮아져 재건축 가능 판정을 받을 수도 있다는 것이다. 국토부는 재건축 안전진단 평가기준 세부지침과 매뉴얼 등을 개정할 계획이다.

 
안전진단 용역 취소·보류 이어져
 
이에 재건축 아파트들이 잇따라 용역업체 선정을 취소 또는 보류하고 있다. 송파구 잠실동 아시아선수촌 아파트를 비롯해 강남구 도곡동 개포우성 5차 아파트, 강동구 성내동 현대아파트 등은 용역업체 선정을 취소했다. 또 강동구 명일동 고덕주공9단지, 신동아 아파트, 삼익그린2차, 상일동 삼성빌라 등 4곳은 주민의견을 다시 수렴하기로 했다. 재건축 아파트들이 용역업체 선정을 취소하거나 보류하는 것은 강화된 안전진단 기준을 통과하지 못하면 용역비를 고스란히 날리기 때문이다. 다만, 강남구 일원동 개포 4차 현대아파트는 5일 용역업체와 계약을 체결했다.

 
서울 아파트값 상승폭 크게 둔화
 
이번 정부 규제로 서울 아파트값 상승폭이 크게 둔화했다. 서울 아파트 전세금은 수도권 입주물량과 갭투자자들의 전세물건 증가 등으로 3주 연속 하락했다. 한국감정원의 5일 조사 기준 서울 아파트값은 지난주 대비 0.12% 상승했다. 이는 지난 조사 때보다 상승폭이 0.09%p 둔화한 것으로 4개월만에 가장 낮은 오름폭이다. 서울 아파트값은 지난 1월 15일 조사 이후 7주 연속 상승폭이 둔화하고 있다. 매수자들의 관망세에 재건축 초과이익환수에 이어 안전진단 강화조치가 전격 시행되면서 호가를 낮춘 매물이 조금씩 증가하고 있다.

 
오름폭 약세 지속, 하락폭 줄거나 내림폭 커져
 
강남권 아파트값 오름폭도 둔화했다. 강남 3구와 송파구는 상승폭이 축소됐다. 양천구와 마포구도 감소했다. 지방 아파트값 상승률은 낙폭이 확대됐다. 경남과 울산의 하락 폭이 줄었지만, 충남과 충북, 경북은 내림폭이 커졌다. 전국 아파트 전셋값 오름폭은 약세가 지속되고 있다. 서울은 2월 중순 이후 3주 연속 하락세로, 낙폭이 커졌다. 특히, 강남권 아파트를 중심으로 전주보다 낙폭이 커졌다. 경기도는 전셋값의 하락폭이 커졌다. 지방도 전셋값 하락폭이 더 커진 가운데 광주광역시와 전북 등이 하락 전환했다.

 
정부, 불필요한 재건축사업 줄이고 주택투기 막겠다
 
이처럼 주택시장이 계속 불안정한 흐름이 이어지자 재건축 안전진단 기준을 강화하는 등 정부가 다시 주택시장을 압박하고 나선 것으로 풀이된다. 새로운 기준은 아파트에 재건축이 정말 필요한지를 첫 출발 단계에서부터 전반적으로 따져보겠다는 목적을 담고 있다. 지난해 말 서울 기준 재건축연한이 도래한 단지 중 안전진단을 진행하지 않은 아파트는 10만여가구다. 정부는 불필요한 재건축사업을 줄이고 주택투기를 막겠다는 의도지만 일부에서는 재산권 침해라는 반발이 일고 있다.

 
안전성 문제 확인된 시설물은 재건축 추진
 
내진설계가 반영되지 않은 아파트 재건축이 새 안전진단 기준 때문에 어려워진다. 하지만 건설업계는 구조안전성 항목에서 E등급은 붕괴 직전으로 분류해야 한다고 주장한다. 정부는 안전성 문제가 확인된 시설물은 재건축 추진이 바로 가능하도록 허용하는 규정도 마련했다. 따라서 도시 시설물이 안전진단 결과 D등급으로 분류되어도 재건축 사업을 추진하기 위해선 도시정비법상 안전진단 절차를 다시 밟아야 한다.

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